作者 ：姜福辉 律师
按：《中华人民共和国物权法》于2007年3月16日经十届全国人大五次会议审议通过。作为对我们影响深远的法律，如何对该法进行理解与适用成为司法界乃至国人迫切的需要。为了能够在该法生效之前学习该法，胶东律师在线的姜福辉律师（山东海宇清律师所）结合自己的执业经验和理论知识对该法逐条进行注释加强理解与适用，以期得到抛砖引玉的作用。
第一编 总 则
第一章 基本原则
第一条 为了维护国家基本经济制度，维护社会主义市场经济秩序，明确物的归属，发挥物的效用，保护权利人的物权，根据宪法，制定本法。 <?xml:namespace prefix = o />
理解与适用：本条是关于立法基础的规定。根据《宪法》制定本法，并且明确了本法的作用和目的。
第二条 因物的归属和利用而产生的民事关系，适用本法。
本法所称物，包括不动产和动产。法律规定权利作为物权客体的，依照其规定。
本法所称物权，是指权利人依法对特定的物享有直接支配和排他的权利，包括所有权、用益物权和担保物权。
理解与适用：本条规定了本法的适用范围。同时，本条列举了本法的调整对象。本法第二款中：“法律规定权利作为物权客体的，依照其规定。”把物的范围从有形的物扩展为包括权利在内的客体，为科学技术发展打下了调整的基础。比如，以往的关于网络的虚拟财产调整问题，曾面临法律缺失的问题，由于这一规定会得到很好的解决。
第三条 国家在社会主义初级阶段，坚持公有制为主体、多种所有制经济共同发展的基本经济制度。
国家巩固和发展公有制经济，鼓励、支持和引导非公有制经济的发展。
国家实行社会主义市场经济，保障一切市场主体的平等法律地位和发展权利。
理解与适用：本条是对国家经济制度的规定，从而与《宪法》相一致。明确了国家实行多种经济并存的经济政策。
第四条 国家、集体、私人的物权和其他权利人的物权受法律保护，任何单位和个人不得侵犯。
理解与适用：本条规定的是法律保护的物权主体范围。
第五条 物权的种类和内容，由法律规定。
理解与适用；本条再次扩展了物权的种类，为以后的社会发展和立法留下了发展的空间，从而起到了法律的稳定性作用。
第六条 不动产物权的设立、变更、转让和消灭，应当依照法律规定登记。动产物权的设立和转让，应当依照法律规定交付。
理解与适用；任何事物都有产生、发展和灭亡的过程。法律关系也有产生、发展和消灭的过程，本条规定的就是物权产生、发展和消灭的登记制度。
第七条 物权的取得和行使，应当遵守法律，尊重社会公德，不得损害公共利益和他人合法权益。
理解与适用；本条规定是民事法律的通行准则，从而强调了法律和社会公德的一致性。也表明了法律的公序良俗原则。
第八条 其他相关法律对物权另有特别规定的，依照其规定。
理解与适用；本条规定照顾了其他法律关于物权的内容。以使法律能够衔接。但是，本法为基本法，其他法律有特别规定的才适用其他的法律。这也是特别法优于普通法的原则。
第二章 物权的设立、变更、转让和消灭
第一节 不动产登记
第九条 不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。
依法属于国家所有的自然资源，所有权可以不登记。
理解与适用；本条第一款规定了物权发生效力的时间，以登记作为发生效力的时间作为基本原则，其他法律有规定的从其规定，这里的其他的法律规定，是指同一法律效力的法律。本条第二款是特别的规定，国家的自然资源可以不登记，但是对国家所有的其他物权仍然需要登记。比如国家所有的机动车等。
第十条 不动产登记，由不动产所在地的登记机构办理。
国家对不动产实行统一登记制度。统一登记的范围、登记机构和登记办法，由法律、行政法规规定。
理解与适用；本条规定了不动产的登记地为不动产所在地，这是符合法律通行的属地管理原则。但是 ，对物权登记的具体内容和程序应该又以其他的法律或者行政法规来规定。
第十一条 当事人申请登记，应当根据不同登记事项提供权属证明和不动产界址、面积等必要材料。
理解与适用；本条规定是指进行物权登记需要按有关规定提供相关材料，就房产来说应该提供图纸，建设许可证等。
第十二条 登记机构应当履行下列职责：
（一）查验申请人提供的权属证明和其他必要材料；
（二）就有关登记事项询问申请人；
（三）如实、及时登记有关事项；
（四）法律、行政法规规定的其他职责。
申请登记的不动产的有关情况需要进一步证明的，登记机构可以要求申请人补充材料，必要时可以实地查看。
理解与适用；本条规定的登记部门的职责。
第十三条 登记机构不得有下列行为：
（一）要求对不动产进行评估；
（二）以年检等名义进行重复登记；
（三）超出登记职责范围的其他行为。
理解与适用；本条是关于登记机关禁止行为的规定。本条的禁止要求评估，较以前先进了，在内容上可以避免按价格收费。但是，这里注意的是虽然登记禁止评估，但是如果要交纳税款等以价格为依据计算的，仍然需要评估。
第十四条 不动产物权的设立、变更、转让和消灭，依照法律规定应当登记的，自记载于不动产登记簿时发生效力。
理解与适用；本条是关于物权效力时间的规定。凡是需要登记的不动产的物权效力自记载于登记簿时生效。但是，这里有个问题是物权证书（例如房权证的发放时间和记载于登记簿的时间可能不一致，应该适用登记簿的时间。在实践中尤其要注意这一点，不能单凭登记证确定物权效力的时间。本法第十七条就是关于不一致的规定。
第十五条 当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。
理解与适用；本条是关于物权合同的效力问题的规定。物权法律关系要发生设立、变更或者消灭往往会在不同的民事主体之间，这就需要有合同的约束。对合同的效力，在《合同法》里有规定，当然可以约定生效也可以根据法律规定生效。只要法律和合同没有规定，根据本条内容合同成立的时间为生效时间。但是，应该注意的是本条规定的是物权合同，是有别去《合同法》里的债权合同的。
另外，本条还规定了未办理物权登记不影响合同的效力。这一规定要注意物权效力和合同效力的区别。物权是对世权，而合同是对人的权利。
第十六条 不动产登记簿是物权归属和内容的根据。
不动产登记簿由登记机构管理。
理解与适用；本条的规定是不动产物权凭据。一个不动产的物权凭据是物权登记簿，注意不是登记证。从本法十七条规定来看，登记簿不包含登记证。但是从法律的广义上看登记簿应该包括登记证。在实践中应该对登记簿做狭义的理解，仅指登记机关的物权登记档案。
第十七条 不动产权属证书是权利人享有该不动产物权的证明。不动产权属证书记载的事项，应当与不动产登记簿一致；记载不一致的，除有证据证明不动产登记簿确有错误外，以不动产登记簿为准。
理解与适用；本条是关于登记证的效力的规定。从本条内容可以看出，登记证仅是作为持证人享有物权的证明，属于登记机关承认持证人权利的凭证。但是，对世的物权凭证应该以十六条规定的登记簿为依据。当然。原则上登记证与簿的内容应该是一致的，但是实践中有时候也发生错误导致证簿不一致的情况，出现此种情况，除非有证据证明登记簿错误，应该以登记簿为准。证明登记簿的错误证据应该以登记时提供的材料为依据。如果登记时提供材料虚假除外。
第十八条 权利人、利害关系人可以申请查询、复制登记资料，登记机构应当提供。
理解与适用；不动产登记档案并非为保密状态。本条的规定是权利人和利害关系人有权查阅和复制，登记机关有义务提供。这里的权利人指不动产物权所有人、共有人、。利害关系人应当是指，抵押权人、继承人、受赠人等。这条在法律上保护了权利人和利害关系人的知情权，改变了以前只有有关机关才可以查阅档案的做法。
第十九条 权利人、利害关系人认为不动产登记簿记载的事项错误的，可以申请更正登记。不动产登记簿记载的权利人书面同意更正或者有证据证明登记确有错误的，登记机构应当予以更正。
不动产登记簿记载的权利人不同意更正的，利害关系人可以申请异议登记。登记机构予以异议登记的，申请人在异议登记之日起十五日内不起诉，异议登记失效。异议登记不当，造成权利人损害的，权利人可以向申请人请求损害赔偿。
理解与适用；本条是对登记簿错误的补救措施的规定。从本条第一款来看登记错误的补救分两个方面，一是权利人书面同意改正。一是有证据证明。第二个方面一般是利害关系人申请更正。在实践操作中，利害关系人申请更正需要权利人的书面同意并需要有证据。如果利害关系人不能够取得权利人书面同意的话，就需要按第二款来办理。也就是利害关系人进行异议登记，然后15日内起诉，如果不起诉异议登记则失效。本条在实践操作中还存在一些技术问题，比如异议登记是否需要公告，异议人是否起诉登记机关如何得知。笔者认为异议登记应当进行公告，在公告期间内，该物权的变更行为无效。至于登记机关和人民法院之间的沟通则需要实践中进步研究。
第二十条 当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。
预告登记后，债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起三个月内未申请登记的，预告登记失效。
理解与适用；本条内容是对不动产让受人的权利的保护来设定的制度。预告登记制度指定了三个月的失效规定，从而在法律上制约了买卖不过户的现象。换句话说，如果在三个月内没过户，权利人三个月后再过户给别人，将不会承担《合同法》规定的缔约过失责任。另外，本条规定也从法律上杜绝了一户多卖的现象发生，尤其是开发商将房子重复买卖。
第二十一条 当事人提供虚假材料申请登记，给他人造成损害的，应当承担赔偿责任。
因登记错误，给他人造成损害的，登记机构应当承担赔偿责任。登记机构赔偿后，可以向造成登记错误的人追偿。
理解与适用；本条规定的是登记造成损失的赔偿问题。按过错的原则，如果是提供虚假材料造成登记错误的，申请登记的当事人应该承担赔偿责任。如果登记机关没审查出虚假材料的，造成登记错误，登记机关应该承担赔偿责任。但是可以追偿。这一条规定，在实践中给了当事人选择权，可以选择申请登记人赔偿也可以选择登记机关赔偿。
第二十二条 不动产登记费按件收取，不得按照不动产的面积、体积或者价款的比例收取。具体收费标准由国务院有关部门会同价格主管部门规定。
理解与适用；本条规定为登记的收费规定，为按件收费。禁止按面积和评估收费，认证了本法第十三条规定。
第二节 动产交付
第二十三条 动产物权的设立和转让，自交付时发生效力，但法律另有规定的除外。
理解与适用；本条规定了动产物权的交付效力。动产自交付起发生效力。就是说自交付时物权发生转移。包括《合同法》在内的其他法律对交付有特别的规定遵照其规定办理。
第二十四条 船舶、航空器和机动车等物权的设立、变更、转让和消灭，未经登记，不得对抗善意第三人。
理解与适用；本条规定的是需要登记的动产未经过登记的不能对抗第三人。但是，当两个第三人均未登记的情况下，应该按时间在前为依据。
第二十五条 动产物权设立和转让前，权利人已经依法占有该动产的，物权自法律行为生效时发生效力。
理解与适用；本条规定是指已经占有财产的人，受让动产的，自法律行为生效时发生物权的效力。就是说自合同生效的时候，物权效力就发生了。毕竟已经先占有就不存在交付的问题了。
第二十六条 动产物权设立和转让前，第三人依法占有该动产的，负有交付义务的人可以通过转让请求第三人返还原物的权利代替交付。
理解与适用；如果第三人在依法占有被转让动产，可以转让请求交付的权利来作为交付。此交付请求权，出让人应该负有通知第三人的义务。这一规定与《合同法》规定的由第三人代履行合同类似。但是，不全一样。《合同法》的规定的权利人的抗辩可以向第三人主张，但是，根据本法则应该向出让人主张。
第二十七条 动产物权转让时，双方又约定由出让人继续占有该动产的，物权自该约定生效时发生效力。
理解与适用；本条规定的是不转移占有的转让，自约定生效的时候，物权发生转移，这里要注意的是约定生效而不是成立。
第三节 其 他 规 定
第二十八条 因人民法院、仲裁委员会的法律文书或者人民政府的征收决定等，导致物权设立、变更、转让或者消灭的，自法律文书或者人民政府的征收决定等生效时发生效力。
理解与适用；本条规定的是根据国家文书发生物权的，物权效力自文书生效时候起产生物权效力。根据这一规定当人民法院的判决书判决某一物权的归属的时候，判决生效时，物权效力即发生，不论是否已经登记。换句话说，判决书起到了物权登记的效力。
第二十九条 因继承或者受遗赠取得物权的，自继承或者受遗赠开始时发生效力。
理解与适用；关于继承和遗赠的物权效力自继承和遗赠开始的时候发生效力。《继承法》规定继承开始于被继承人死亡，遗赠开始于遗赠协议生效。《继承法》规定，继承开始后，继承人没有明确放弃继承的，视为接受继承。从本法的本条内容可以看出，继承开始后，继承人放弃的就是物权而不是继承权了。而按《继承法》规定放弃的是继承权。这一点上，本法与《继承法》是有冲突的，实践中可按新法优于旧法的原则处理。但是，《继承法》为特别法，如果按特别法优于普通法的规定，则应该适用《继承法》做放弃继承处理。实践中有赖继续探讨。
第三十条 因合法建造、拆除房屋等事实行为设立或者消灭物权的，自事实行为成就时发生效力。
理解与适用；本条是对房屋的建造和拆除发生的物权效力的时间界定。本条规定自事实行为成就时发生效力。这里的成就是指行为完成，也就是建造完成，房屋已经形成自然意义上的房屋或者房屋已经彻底不存在了。
第三十一条 依照本法第二十八条至第三十条规定享有不动产物权的，处分该物权时，依照法律规定需要办理登记的，未经登记，不发生物权效力。
理解与适用；本条规定了处分不动产物权需要登记的制度。属于强制登记。但是，根据本法第十五条规定不登记不影响合同的效力，合同的当事人可以依据合同要求登记，以便取得物权效力。
第三章 物权的保护
第三十二条 物权受到侵害的，权利人可以通过和解、调解、仲裁、诉讼等途径解决。
理解与适用；本条规定的为当物权受到侵害的时候，当事人可以选择的救济途径。
第三十三条 因物权的归属、内容发生争议的，利害关系人可以请求确认权利。
理解与适用；本条规定当为物权的归属发生纠纷的时候，当事人可以请求人民法院的确认之诉。
第三十四条 无权占有不动产或者动产的，权利人可以请求返还原物。
理解与适用；本条规定了当不动产或者动产被无权占有的人占有的时候，权利人可以请求返还原物的规定。这里的权利人是指所有人、合法占有人、以及用益物权人等。
第三十五条 妨害物权或者可能妨害物权的，权利人可以请求排除妨害或者消除危险。
理解与适用；本条规定的妨碍物权好理解，但是可能妨害的话属于预期妨害，就是危险性，可预见的危险，权利人可以请求排除已经存在的妨害或者预期妨害。这里的请求是指自己对妨害人提出，也包括诉讼。但是需要证据，尤其是预期妨害需要证据。这里的权利人包括所有人以及用益物权人。
第三十六条 造成不动产或者动产毁损的，权利人可以请求修理、重作、更换或者恢复原状。
理解与适用；本条的规定与《民法通则》相吻合。权利人包括所有人、合法占有人以及用益物权人。
第三十七条 侵害物权，造成权利人损害的，权利人可以请求损害赔偿，也可以请求承担其他民事责任。
理解与适用；本条是关于权利人的请求的规定。这里的权利人包括所有人以及用益物权人。
第三十八条 本章规定的物权保护方式，可以单独适用，也可以根据权利被侵害的情形合并适用。
侵害物权，除承担民事责任外，违反行政管理规定的，依法承担行政责任；构成犯罪的，依法追究刑事责任。
理解与适用；本条是关于侵犯物权的责任承担的规定。
第二编 所有权
第四章 一般规定
第三十九条 所有权人对自己的不动产或者动产，依法享有占有、使用、收益和处分的权利。
理解与适用：本条规定了所有权人的权利范围。
第四十条 所有权人有权在自己的不动产或者动产上设立用益物权和担保物权。用益物权人、担保物权人行使权利，不得损害所有权人的权益。
理解与适用：本条中的所有权人有权在自己的不动产或者动产上设立用益物权和担保物权。由于所有权包括占有、使用、受益和处分权，所以设立用益物权和担保物权仍然属于所有权的范围。用益物权人、担保物权人虽然拥有派他性的物权，但是行使权利，不得损害所有权人的权益。
第四十一条 法律规定专属于国家所有的不动产和动产，任何单位和个人不能取得所有权。
理解与适用：这条规定的是国家的专属财产，其他任何人不能取得所有权，比如海洋，空间等。这里注意的是专属。国家专属财产，任何工人和单位都不能以任何方式成为其物权主体。
